Căn hộ cao cấp áp đảo thị trường về nguồn cung, ảnh chụp tại dự án Rivera Park, Hà Nội. (Nguồn: CTV/Vietnam+)Số liệu khảo sát trong nước do Bộ Xây dựng thực hiện cho thấy phân khúc nhà ở giá trung bình thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% nhu cầu về nhà ở nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Trong khi, căn hộ cao cấp lại áp đảo thị trường về nguồn cung.
Khan hiếm nguồn cung “nhà giá rẻ”
Theo Ban nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn, trong năm 2018, phân khúc căn hộ bình dân ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đứng đầu về lượt tìm kiếm. Trong đó, tỷ trọng tìm kiếm căn hộ bình dân ở Hà Nội dao động từ 45-46%; tại Thành phố Hồ Chí Minh từ 35-38%.
Về mức giá, tại Hà Nội, người tìm kiếm quan tâm nhiều nhất tới căn hộ 60-70m2, giá thấp hơn 20 triệu đồng/m2. Trong khi, tại Thành phố Hồ Chí Minh, người dùng quan tâm nhiều nhất tới dòng căn hộ 60-70m2, với giá từ 20-35triệu đồng/m2.
Nếu như 5 năm trước, Hà Nội xuất hiện những dự án thương mại giá rẻ có khoảng giá 13-15 triệu đồng/m2, thì khoảng 3 năm gần đây, mức giá này chỉ còn xuất hiện ở rất ít dự án nhà ở xã hội. Hiện nay, những dự án thương mại được quảng cáo là giá rẻ, mức giá cũng từ 17-20 triệu đồng/m2.
[Cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung: ‘Cơ hội vàng’ cho bất động sản Việt]
Biến động giá của phân khúc bình dân cũng được thể hiện rõ trên hàng triệu lượt tin rao của Batdongsan.com.vn trong 3 năm qua.
Cụ thể, tại Hà Nội, mức giá căn hộ bình dân tăng nhẹ từ mức trung bình 19,6 triệu đồng/m2 (năm 2016) lên 19,9 triệu đồng/m2 (năm 2018). Tại Thành phố Hồ Chí Minh, căn hộ giá rẻ đã có bước nhảy vọt, từ mức trung bình 18,6 triệu đồng/m2 (năm 2016) tăng lên mức 21,9 triệu đồng/m2 (năm 2018).
Trong khi nhu cầu thị trường ngày càng cao, nguồn cung mới khan hiếm lại hiện diện ở những vị trí không thuận lợi nên khoảng 1 năm gần đây, thay vì chọn mua các dự án giá rẻ mới, một bộ phận không nhỏ khách hàng đã có xu hướng tìm mua nhà giá rẻ dự án cũ có vị trí gần trung tâm hơn. Điều này được thể hiện rõ trong hành vi tìm kiếm của người dùng trên Batdongsan.com.vn.
Theo đó, Linh Đàm và Kim Văn-Kim Lũ là 2 khu đô thị tập trung nhiều dự án giá rẻ nhất đang đứng đầu về lượt truy cập với các con số lần lượt là 500.000 và 400.000 lượt tìm kiếm.
Theo ông Trần Như Trung, Phó chủ tịch và Phó tổng giám đốc Capital House, sở dĩ nhà giá rẻ chưa phát triển mạnh là do nhà nước chưa có nhiều chính sách để hỗ trợ thúc đẩy các chủ đầu tư tham gia. Khi thị trường khó khăn thì nhà thu nhập thấp là tâm điểm nhưng từ giai đoạn ấm áp (2015 đến nay) thì thông tin về những gói tín dụng cho nhà thu nhập thấp rất hiu hắt.
Ông Trung cho biết những đơn vị phát triển nhà thu nhập thấp như Capital House đang phải đối mặt với một nghịch lý là đã có dự án, có đối tác và thấy rất rõ tiềm năng lớn từ nhu cầu thị trường nhưng lại gặp khó khi không thể thu xếp được tài chính cho người mua.
“Ở đây, chúng ta cần một chính sách tài chính tín dụng dài hạn để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp,” ông Trung nhấn mạnh.
Căn hộ trung, cao cấp áp đảo thị trường
Đại diện Ban nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn cho biết, trong 3 năm liên tiếp (từ 2016-2018), căn hộ chung cư chỉ đứng sau nhà riêng về tổng lượt tìm kiếm theo loại hình trên Batdongsan.com.vn. Riêng năm 2018, căn hộ chung cư có gần 100 triệu lượt tìm kiếm, đứng sau nhà riêng là khoảng 120 triệu lượt. Khối lượng tin đăng của phân khúc căn hộ cũng chỉ đứng sau đất nền với khoảng 1 triệu lượt tin.
Sức nóng của căn hộ chung cư tập trung chính tại 2 đô thị trọng điểm là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó, mức độ quan tâm của người tìm kiếm tại Hà Nội là 35%, còn số lượng người tìm kiếm tại Thành phố Hồ Chí Minh là 26%.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong năm 2018, phân khúc căn hộ có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên (gồm trung cấp, cao cấp và hạng sang) đang áp đảo trên thị trường về nguồn cung.
Tuy nhiên, tỉ trọng tìm kiếm chung cư cao cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh lại cao gần gấp đôi Hà Nội. Cụ thể, tỷ trọng tìm kiếm căn hộ cao cấp qua 4 quý tại Hà Nội dao động trong khoảng 15%-17%, trong khi tỷ trọng tương ứng ở Thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 30%-32%.
Linh Đàm và Kim Văn Kim Lũ là 2 khu đô thị tập trung nhiều dự án giá rẻ nhất đang đứng đầu về lượt truy cập tìm kiếm. (Ảnh: H.V/Vietnam+)[Hà Nội đẩy mạnh quản lý hạ tầng đô thị theo hướng công nghiệp 4.0]
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, sở dĩ tỷ trọng tìm kiếm chung cư cao cấp ở hai đô thị trọng điểm trên có sự chênh lệch lớn là bởi rất nhiều nhà đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh đang mua chung cư cao cấp với mục đích cho người nước ngoài thuê.
Tuy nhiên, bà Dung cũng lưu ý, khi xu hướng tìm kiếm và giao dịch căn hộ cao cấp quá nhiều lại là điểm yếu của thị trường. Việc nguồn cung căn hộ cao cấp tăng rất nhanh trong khi nguồn cầu tăng chậm phần nào sẽ đe dọa đến sự bền vững của thị trường.
Ngoài ra, việc rất nhiều căn hộ cao cấp được chào bán, nhiều người mua với mục đích cho thuê sẽ ảnh hưởng tới khả năng cho thuê và tỷ suất lợi nhuận của các nhà đầu tư cá nhân.
Hiện nay, tỉ suất lợi nhuận cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà giảm mạnh. Đơn cử, tại quận 2, khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp và khách thuê người nước ngoài, tỉ suất lợi nhuận cho thuê đã giảm từ 8% năm 2015 xuống còn 6,5% năm 2018 và dự kiến sẽ tiếp tục giảm nếu như số lượng căn hộ cao cấp tiếp tục được bàn giao trên thị trường.
Nhiều dự án sẽ “bung hàng” trong năm 2019
Nhận định thị trường bất động sản trong năm 2019, bà Dương Thùy Dung cho biết, trong năm 2018, một vài dự án vì lí do nhất định đã bị trì hoãn, khả năng cao sẽ “bung hàng” trong năm nay. Đây là cơ sở để tin rằng nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ cao hơn năm trước.
Bà Dũng dự báo, khả năng hấp thụ của thị trường bất động dản năm 2019 sẽ dao động ở mức 80-85%. Ngoại trừ phân khúc hạng sang có thể có sự tăng giá đột biến thì tất cả các phân khúc khác sẽ giữ được mức giá bình ổn, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp.
Nhìn nhận tức góc độ kinh tế, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng năm 2019 tiếp tục là một năm thị trường bất động sản có nhiều triển vọng tích cực, đi vào ổn định và chất lượng hơn. Dòng vốn FDI vào bất động sản tăng mạnh trong năm 2018 và dự báo sẽ tiếp tục đà tăng tốt trong năm nay.
Lý do được ông Lực đưa ra là do lo ngại Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung nên nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã và đang lên kế hoạch dịch chuyển dòng vốn của mình vào ASEAN, đặc biệt là thị trường bất động sản Việt Nam.
[Động lực bước ngoặt nào để kinh tế vĩ mô Việt Nam tiến vào năm 2019?]
Từ các phân tích trên, ông Lực khẳng định, 2019 là năm của kinh doanh số và năng suất lao động. Vì thế, các doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng “cơ hội vàng” này để có những hoạch định, giải pháp cụ thể góp phần đầu tư phát triển hiệu quả.
Ở trong nước, với quyết tâm cải thiện môi trường kinh doanh của Chính phủ cùng với phong trào khởi nghiệp, dự kiến đầu tư tư nhân trong nước sẽ tăng. Như vậy, ở thị trường chung cư, phân khúc căn hộ khép kín (cao cấp) sẽ có nhiều tiềm năng, cùng với phân khúc bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, phân khúc nhà ở bình dân cũng sẽ có cơ hội để phát triển.
Vẫn theo ông Lực, trong năm 2019, một số chủ đầu tư sẽ có sự dịch chuyển xu hướng đầu tư nhằm đẩy mạnh thanh khoản, tăng vòng quay dòng tiền. Theo đó, khả năng có thể sẽ chuyển đổi từ dự án cấp trung sang cấp bình dân. Thị trường sẽ đón nhận những sản phẩm phù hợp hơn, có diện tích nhỏ hơn.
Ông Lực cũng khuyến nghị dù chuyển hướng phát triển song các chủ đầu tư vẫn phải chú trọng vấn đề về chất lượng, tính an toàn của sản phẩm cũng như khâu quản lý chuyên nghiệp hơn. Phân khúc nhà ở (căn hộ) cao cấp sẽ vẫn có dư địa phát triển ở các thành phố lớn nhưng không nên phát triển ồ ạt.
Có chung nhận định, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra một số xu hướng chủ đạo của thị trường địa ốc trong năm tới là bất động sản công nghiệp sẽ phát triển. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ có sự phân bố lại, không chỉ phát triển sôi nổi ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, mà sẽ lan rộng ra các thành phố vệ tinh và các khu vực lân cận.
Đặc biệt, “Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương chính thức có hiệu lực vào năm 2019 và chiến tranh thương mại Mỹ Trung sẽ khiến nhiều doanh nghiệp chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam. Vì thế, chúng ta có thể kỳ vọng bất động sản đất nền khu vực phía Bắc, đặc biệt là khu vực có nhà máy công nghiệp sẽ tăng mạnh trong năm tới,” ông Quốc Anh nhấn mạnh../.
