Trong vài năm gần đây, đã có một số trang trại sản xuất nông nghiệp nhưng kết hợp kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch theo mô hình khu du lịch trải nghiệm nông thôn (farmstay) để khách du lịch lưu trú và trải nghiệm các hoạt động sản xuất, sinh hoạt tại nông thôn tương tự như kinh doanh nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê (homestay).
Các chuyên gia nhận định mặc dù mô hình farmstay xuất hiện theo xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái nhưng đây vẫn là sản phẩm mới, chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành cũng như tỷ suất sinh lời.
Loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới farmstay có trở thành kênh đầu tư tốt hoặc có nên khuyên khích phát triển vẫn cần được cân nhắc.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tich Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), nhận xét loại hình dự án farmstay là nhu cầu mới của thị trường du lịch và bất động sản du lịch nên rất cần xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh, đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững.
Nếu là dự án khu du lịch trải nghiệm nông thôn farmstay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch thì là điều bình thường.
Tuy nhiên, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.
[Thủ tướng yêu cầu xử lý vấn đề farmstay và chèo kéo khách du lịch]
Một số chuyên gia phân tích, việc cam kết lợi nhuận và cam kết khi không ra được sổ đỏ thì chủ đầu tư mua lại farmsaty cũng tiềm ẩn rủi ro như căn hộ du kịch (condotel), officetel (căn hộ văn phòng). Vì vậy, trong tương lai, không có lợi nhuận, dự án farmstay cũng dễ đi vào bế tắc... Khi đó, nếu chủ đầu tư không tuân thủ cam kết thì người chịu thiệt chính là khách hàng.
Một trong những vẫn đề được quan tâm đặc biệt chính là tính pháp lý của loại hình mới này bởi farmstay vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.
Bàn về pháp lý của loại hình này, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, mô hình bất động sản farmstay được bắt nguồn từ các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ. Nhưng mục đích kinh doanh của họ là trải nghiệm học tập chứ không phải kinh doanh lưu trú.
Còn mô hình này khi du nhập vào Việt Nam thì bắt đầu được mở rộng, cải tiến để phù hợp với nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, khung pháp lý về đất đai, xây dựng chưa đề cập đến farmstay. Đây là loại hình bất động sản mới, phát triển theo xu hướng thị trường và nằm ngoài khuôn khổ pháp luật - ông Đính khẳng định.
Đứng dưới góc độ du lịch, nếu tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật, farmstay là mô hình có đóng góp nhất định cho du lịch và kinh tế địa phương.
Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý điều chỉnh, nên trên thực tế đã xuất hiện nhiều dự án biến tướng khi tự ý phân lô, lấn chiếm đất nông nghiệp, thậm chí cả đất rừng để bán thành các farmstay trái phép.
Mô hình du lịch trang trại sản xuất nông nghiệp nên đa phần các dự án farmstay là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng nên rất khó khăn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, nếu nhà đầu tư mua thường không có sổ đỏ mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ đỏ. Tuy nhiên, cam kết này liệu có thành hiện thực thì vẫn chưa có câu trả lời.
Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.
Các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro luôn được đẩy về phía người mua.
Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng - ông Hiếu phân tích.
Để khuyến cáo các rủi ro có thể xảy ra, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cơ quan chức năng cần kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp.
Ông Lê Hoàng Châu đề xuất Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải đất ở.
Đối với các loại đất khác xen cài trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để làm nhà ở thì trước hết phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, rồi sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa đất ở theo quy định.
Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án farmstay, thì phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch; phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.
Đồng thời, Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch cũng nên xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch mới là khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay vào Điều 48 Luật Du lịch để thống nhất quản lý; bổ sung cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình mới này./.
