Môi trường chính sách bất động sản của Trung Quốc đã làm bộc lộ tình thế tài chính đáng lo ngại của các nhà phát triển bất động sản, bao gồm cả những công ty đang hoạt động ở Campuchia. Điều này đặt ra câu hỏi về khả năng tồn tại của các dự án và tương lai kinh doanh của những dự án này.
Bài viết mới đây trên báo Phnom Penh Post đã phân tích những tác động có thể xảy ra từ nguy cơ tập đoàn bất động sản Trung Quốc Evergrande sụp đổ.
Đường chân trời sang trọng
Mảng màu xanh đậm phủ lên “Phnom Penh Habour,” một trong những dự án của tập đoàn Yuetai Group, đã phá vỡ tông màu của khu đô thị dọc bờ sông chủ yếu theo lối kiến trúc thuộc địa Pháp. Bên trong tòa nhà, hoạt động thi công vẫn diễn ra bình thường dù chậm hơn dự kiến.
Công trình này bao gồm các chung cư và nhà phố thương mại, một số đang trong giai đoạn thi công. Việc xây dựng bao gồm các chung cư và nhà phố thương mại đang trong giai đoạn hai và bốn để đáp ứng nhu cầu khách mua. Tuy nhiên, các khu xa xỉ của dự án trị giá 800 triệu USD, bao gồm tòa tháp đôi văn phòng đôi, trung tâm mua sắm, trung tâm nghệ thuật và văn hóa, các khối chung cư cao ốc, một chiếc đu quay khổng lồ và bản sao khách sạn 5 sao White Swan biểu tượng của Quảng Châu, là những công trình chưa được hoàn thiện.
Khi hoàn thành, dự án bao gồm 9 hecta đất bờ sông sẽ tạo ra một đường chân trời sang trọng dọc theo dòng Tonle Sap. Hiện tại Yuetai Group, công ty con của tập đoàn Guangzhou Yuetai Group đang được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải, đang tập trung vào việc bán các phân khúc cấp thấp hơn của dự án có giá từ 40.000-100.000 USD/căn hộ và 200.000-400.000 USD/ngôi nhà đối với nhà phố thương mại.
Đại diện kinh doanh của Yuetai Group ông Lim Seing cho biết: “Chúng tôi đã bán khoảng 70% nhà phố thương mại và căn hộ chung cư nhưng chủ yếu là cho người Campuchia.” Tuy nhiên, ông nhanh chóng bác bỏ mọi thông tin về việc khởi công phần còn lại của công trình và việc bán đất được cho là thuê từ Cảng tự trị Phnom Penh để phát triển dự án. “Tôi không rõ về điều đó,” ông Seing nói.
Ông Lim Seing cũng không trả lời các câu hỏi liên quan đến việc đệ đơn phá sản của công ty mẹ đang kiểm soát tập đoàn Yuetai Group (là tập đoàn Guangzhou Yuetai Group) và các đối tác phối hợp đầu tư vì nguyên nhân nợ nần chồng chất và các vấn đề về khả năng thanh toán.
Ba “lằn ranh đỏ”
Tình thế của Yuetai Group không phải là duy nhất ngay cả khi các hồ sơ công khai trên thị trường chứng khoán Thượng Hải cho thấy việc quản lý quỹ đầy yếu kém và tập đoàn này đã rơi vào tình trạng suy thoái tài chính những năm gần đây.
[Tập đoàn Evergrande lần thứ hai tránh được tình trạng vỡ nợ]
Yuetai Group có điểm số tương đương với các nhà phát triển địa ốc của Trung Quốc, vốn không đạt một hoặc nhiều tiêu chuẩn thuộc “lằn ranh đỏ” của chính phủ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mà điển hình là cuộc khủng hoảng tài chính của tập đoàn Evergrande.
Về cơ bản, điều này có nghĩa là các nhà phát triển bất động sản muốn tài trợ hoặc tái cấp vốn cho các dự án của tập đoàn này sẽ phải đáp ứng ba ngưỡng do các cơ quan quản lý đặt ra.
Theo xác định của hãng Bloomberg, những tiêu chí này quy định các nhà phát triển phải đạt “tài sản trần tương ứng 70% mức nợ phải trả, 100% số nợ phải tương ứng với giá trị tài sản thế chấp và lượng tiền mặt ít nhất đúng bằng tỷ lệ vay nợ trong ngắn hạn.”
Nhà kinh tế thuộc khu vực châu Á-Thái Bình Dương Bernard Aw nhận định: "Các nhà phát triển sẽ được phân loại theo số lần họ vi phạm các ‘lằn ranh đỏ’ này và tương ứng với đó để hạn chế mức tăng nợ. Tuy nhiên, nếu một công ty đáp ứng đủ cả 3 tiêu chí này, họ có thể tăng tổng vay nợ tối đa 15% trong năm tiếp theo."
Chuyên gia Bernard Aw giải thích mục tiêu của chính sách “lằn ranh đỏ” là giảm rủi ro tài chính trong lĩnh vực bất động sản bằng cách kiềm chế số nợ phình quá mức của các nhà kinh doanh bất động sản Trung Quốc đã vay quá nhiều để đầu tư vào các dự án và hoạt động của họ. Điều này đồng nghĩa với tác dụng đòn bẩy mạnh mẽ mà các nhà phát triển bất động sản sẽ phải đối mặt khi tìm kiếm nguồn tài chính cho dự án trong khi các tổ chức tài chính có ý định giảm mức độ nguy hiểm trong khu vực này.
Chuyên gia kinh tế Bernard Aw đang cộng tác với công ty bảo hiểm tín dụng toàn cầu Pháp Compagnie Française d’Assurance pour Le Commerce Extérieur (CoFace) phân tích: “Nếu những công ty con tại Campuchia của các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc phụ thuộc vào nguồn vốn từ các tổ chức tài chính Trung Quốc thì họ sẽ gặp vấn đề về tiếp cận tín dụng khi công ty mẹ đã vi phạm ít nhất một trong ba chỉ số - gồm đòn bẩy tài chính, tỷ số vốn vay và tính thanh khoản. Sự thiếu hụt tài chính có thể dẫn tới khả năng dự án bị trì hoãn, nhà cung ứng không được thanh toán đúng hạn và vỡ nợ vì trả lãi vay.”
Trong bối cảnh đó, công ty Guangzhou R&F Properties niêm yết trên sàn chứng khoán Hong Kong đang phải chật vật huy động vốn để trả các khoản nợ đáo hạn và chỉ mới gần đây xoay sở được 2,5 tỷ USD sau khi thanh lý một trong những công ty con và vay mượn từ các cổ đông chính.
Hãng xếp hạng tín nhiệm Moody's Investors Service Inc đã hạ bậc xếp hạng tín nhiệm của Guangzhou R&F Properties xuống B2 từ B1, cho thấy thu nhập cố định của công ty này là “đầu cơ và có rủi ro tín dụng cao.” Tương tự với Moody's, trước khả năng tiếp cận các nguồn vốn của bị hạn chế trong khi đang rất cần tái cấp vốn, hãng xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings cũng đã hạ cấp trái phiếu của Guangzhou R&F Properties và giảm triển vọng của công ty từ ổn định xuống mức tiêu cực.
Quay trở lại Campuchia, dự án đô thị trị giá 2 tỷ USD của Guangzhou R&F Properties trên Đại lộ Hun Sen vẫn đảm bảo bàn giao hai giai đoạn của 20 tòa chung cư vào năm 2023. Theo một nhân viên của công ty cho biết hồi đầu năm 2021, giai đoạn một dường như đã hoàn thành. Trang Facebook của công ty tiếp tục hút người mua bằng các khoản vay lãi suất thấp và tin tức về tiến độ thi công của các tòa nhà.
Tuy nhiên, cách đó khoảng 1km trên Đại lộ Monivong, dự án Glory của tập đoàn, bao gồm các tòa tháp chung cư cao 57 tầng, đã bị đình trệ trong nhiều tháng dù mới được xây dựng một phần. Văn phòng tại Campuchia của Guangzhou R&F Properties đã phản hồi thông qua một ứng dụng nhắn tin xã hội rằng do đại dịch, dự án đã "tạm thời bị hoãn."
Rủi ro cho thị trường Campuchia
Suốt 5 năm qua, lượng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng đã thúc đẩy nền kinh tế Campuchia. Các khoản đầu tư của Trung Quốc vào những phân khúc này đã tăng mạnh kể từ khi sáng kiến "Vành đai và Con đường" (BRI) được khởi xướng vào năm 2017.
Tháng 5/2020, Ngân hàng Thế giới (WB) thông báo trong năm 2019, khoảng 40% tổng số vốn FDI đầu tư vào Campuchia là đầu tư của Trung Quốc vào lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Về tổng thể, theo Ngân hàng Quốc gia Campuchia (NBC), Trung Quốc trở thành nhà đầu tư FDI lớn nhất tại Campuchia, chiếm tới 51% tính đến ngày 31/12/2020.
Tuy nhiên, sau khi mở rộng nhanh chóng, lĩnh vực bất động sản và xây dựng lại ghi nhận tăng trưởng âm do các dự án bị đình trệ vì tác động của đại dịch COVID-19. Trong năm 2020, vốn đầu tư vào xây dựng đã giảm 32,1% từ mức 11,4 tỷ USD xuống còn 7,8 tỷ USD trong khi dòng vốn FDI vào phân khúc bao gồm bất động sản giảm 10,6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Điều này cho thấy lĩnh vực bất động sản của Campuchia, đặc biệt là thị phần nhà đầu tư Trung Quốc tham gia, vẫn có nguy cơ chịu ảnh hưởng lây lan từ Evergrande trong tương lai. Một báo cáo của Moody’s cho biết sự suy yếu tiềm ẩn trong thị trường bất động sản của Trung Quốc sau khi Evergrande tụt dốc không phanh về tài chính là tín hiệu rất tiêu cực cho các tổ chức tài chính Trung Quốc.
Tuy nhiên, Moody’s cũng cho rằng bất kỳ khoản lỗ trực tiếp nào cũng trong tầm kiểm soát được nhờ cơ sở tài sản lớn và khả năng hấp thụ tổn thất của các tổ chức tài chính Trung Quốc.
Mặc dù vậy, tình trạng khó khăn tài chính của Evergrande có thể gây ra “suy thoái đáng kể cho toàn ngành.” Điều này có thể ảnh hưởng mạnh đến Campuchia, do mô hình kinh doanh của các nhà phát triển Trung Quốc, bao gồm cả việc khuyến khích đầu tư ra nước ngoài.
Giám đốc điều hành công ty dịch vụ bất động sản thương mại Campuchia (CBRE) James Hodge nhận định với phóng viên báo Phnom Penh Post rằng: “Xu hướng của các nhà kinh doanh địa ốc Trung Quốc về việc xây dựng ở nước ngoài và bán cho người dân bản địa chắc chắn đang chịu áp lực. Tuy nhiên, điều này không chỉ xảy ra với các dự án ở nước ngoài, các dự án ở Trung Quốc cũng bị ảnh hưởng bởi các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản Trung Quốc. Điều này có thể dẫn đến việc các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc cắt giảm hoạt động ở Campuchia, nhưng mỗi doanh nghiệp lại có một tình thế, mục tiêu và cách tiếp cận riêng, vì vậy sẽ không có một câu trả lời phù hợp cho tất cả.”
Giám đốc CBRE Campuchia giải thích rằng những rắc rối mà Evergrande phải đối mặt có nguồn gốc từ các quy định của Chính phủ Trung Quốc nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản ở Trung Quốc Đại lục. Ông cho rằng các chính sách này cũng có tác động đến thị trường bất động sản của Campuchia. Xa hơn nữa, hậu quả từ các vấn đề của Evergrande có khả năng tác động mạnh hơn nữa đến thị trường bất động sản Campuchia.
Chuyên gia này phân tích: “Tình thế của Evergrande nhắc nhở rằng việc đầu cơ vào các khu chung cư không xuất phát từ nhu cầu của người tiêu dùng là quá rủi ro. Do đó, các bên cho vay có thể đánh giá lại vị thế của họ trong lĩnh vực này. Việc giảm mức cho vay là một rủi ro rõ ràng đối với thị trường Campuchia.
Mặc dù quy mô toàn bộ thị trường chung cư ở Phnom Penh là nhỏ hơn nhiều so với riêng tiềm lực của Evergrande, nhưng theo ông James Hodge, nếu kết quả cuối cùng là một thị trường hoạt động đúng chức năng thì đây sẽ là điều tốt đẹp hơn cho tất cả các bên.
Điều đó nói lên rằng khi tỷ số vốn vay cao và các thể chế tài chính ngần ngại cho vay thì phần lớn các nhà phát triển bất động sản sẽ sử dụng khoản vay để đầu tư cho một dạng thức khác trong dự án của họ. Giám đốc CBRE Campuchia kết luận: “Đòn bẩy tài chính mang lại cho họ nhiều lợi thế, nhưng tất nhiên cũng làm tăng rủi ro trong trường hợp dòng tiền của họ bị gián đoạn.”
“Mật ngọt 5% GRR”
Báo cáo quý 3 vừa qua của CBRE cho biết nguồn cung căn hộ trên thị trường đã gia tăng. Vào thời điểm đó, 1.586 căn hộ cao cấp và tầm trung đã gia nhập thị trường sau khi dự án “The Peak” trên Đảo Ngọc (Koh Pich) của liên doanh Oxley-Worldbridge Co Ltd (Campuchia) và TA Corp Ltd’s (Singapore) được hoàn thành. Điều này đã thúc đẩy nguồn cung căn hộ tăng 5,6% so với quý trước. Dựa trên dữ liệu của CBRE, giá căn hộ tầm trung - phân khúc phổ biến nhất trong số những người mua nhà ở Phnom Penh với 48% thị phần - đã giảm 2,95% so với quý trước. Mức giá căn hộ bình dân và cao cấp cũng giảm lần lượt là 2,14% và 1,78%.
Giám đốc CBRE Campuchia nhận định: “Mức giảm này là ít hơn so với quý trước đó, có thể do các nhà phát triển đã giảm biên lợi nhuận để thu hút người mua tiềm năng.” Thêm một yếu tố cộng hưởng có thể là lợi nhuận cho thuê trung bình được đảm bảo 5% (GRR). Đây được coi là một thỏa hiệp đầy thuyết phục mà các nhà phát triển bất động sản nước ngoài đã tính đến trong nội dung quảng cáo.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là thực tế này có thể kéo dài trong hoàn cảnh hiện tại không? Chuyên gia James Hodge nhận định mức GRR 5% chắc chắn sẽ bị hoài nghi và nói thêm rằng chiêu quảng cáo hấp dẫn này không dành riêng cho Campuchia: “Trên thực tế, đã có một số trường hợp phát sinh vấn đề từ thị trường Thái Lan, cũng bị gián đoạn tương tự. Điều này không có nghĩa là tất cả GRR đều như nhau, người mua sẽ thực hiện thẩm định nhiều hơn và tự kiểm tra xem họ có tin rằng GRR là bền vững hay không."
Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế Bernard Aw cũng cho rằng lĩnh vực bất động sản Campuchia đang đối mặt với tình trạng dư cung sau nhiều năm xây dựng và bất động sản bùng nổ. Các biện pháp được thực hiện để ngăn chặn sự lây lan của đại dịch đã làm tổn thương nhu cầu bên ngoài đối với thị trường bất động sản thương mại và nhà ở của Campuchia, từ đó làm giảm hoạt động xây dựng.
Trả lời phỏng vấn phóng viên Phnom Penh Post, ông phân tích: “Sự phục hồi của lĩnh vực xây dựng có liên quan đến một số yếu tố, bao gồm việc nới lỏng các quy định hạn chế đi lại và kiểm dịch, cùng với đó là câu hỏi liên quan đến việc liệu nhu cầu từ bên ngoài ngoài đối với thị trường bất động sản của Campuchia có tăng lên hay không?.”
Cơn sóng thần tài chính
Điều này khiến người ta đặt câu hỏi liệu Evergrande có thực hiện theo cách các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc kinh doanh ở nước ngoài hay không và các chính sách này đã tạo ra sự khác biệt như thế nào trong bảng cân đối tài sản của công ty, với các khoản nợ mặc định được dự đoán trước khi thanh toán trái phiếu.
Có khả năng các các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc ghi nhận khoản lỗ ròng trong năm qua, mà Yuetai Group là một ví dụ liên quan đến Campuchia. Guangzhou R&F Properties ghi nhận lợi nhuận ròng giảm 18,8%, ở mức 3,2 tỷ nhân dân tệ (khoảng 494,1 triệu USD) trong nửa đầu năm (kết thúc vào ngày 30/6/2021 so với cùng kỳ năm 2020).
Trong một bài bình luận trên trang Channel News Asia vào tháng 9/2021, chuyên gia Bernard Aw viện dẫn cách công ty bất động sản City Developments Ltd (Singapore) giải quyết 51% lợi tức của họ trong tập đoàn Sincere Property Group có trụ sở tại Trung Quốc trong nỗ lực cắt lỗ sau khi tập đoàn này bị kiện phá sản.
Quy chiếu vào những sự kiện này, một số nhà phân tích nhận xét rằng điều này có thể báo hiệu nỗi lo sợ của các nhà đầu tư khi làm việc với các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc. Theo cộng sự cấp cao đối tác công tư của Platform Impact Co Ltd có trụ sở tại Campuchia ông David Van, những khó khăn hiển hiện của tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc là nguyên nhân gây lo ngại toàn cầu. Theo các chuyên gia, sự kiện này có thể kích hoạt sự sụp đổ của các công ty bất động sản lớn tiếp theo của Trung Quốc cũng như trong nửa đầu năm 2022 như học thuyết domino.
Chuyên gia này chia sẻ: “Chúng ta nên theo dõi cẩn thận bất kỳ ‘cơn sóng thần tài chính’ tiềm tàng nào bùng phát từ kịch bản đã được dự báo như vậy, vì phần lớn lĩnh vực bất động sản đã được tài trợ trong thập kỷ qua bằng dòng tiền nóng từ Trung Quốc.”
Chuyên gia David Van cho biết các công ty trong lĩnh vực bất động sản đã nói về tình trạng dư cung các căn hộ chung cư trên thị trường và khi Chính phủ Trung Quốc thắt chặt nguồn vốn đầu tư, những hậu quả tiêu cực có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản địa phương.
Nhà phân tích này nhấn mạnh: “Tuy nhiên, các tập đoàn khổng lồ không hẳn là nỗi bất hạnh của các công ty bất động sản Trung Quốc mà chính là các khoản vay không được khai báo của chính quyền địa phương có nguy cơ gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khi các thị trường quốc tế có sự liên kết chặt chẽ."
Ai sẽ tiếp quản các dự án phá sản?
Trong khi đó, Giám đốc CBRE Campuchia James Hodge lưu ý rằng xu thế tái định vị thị trường đang diễn ra, trong đó phần lớn liên quan tới những công ty bất động sản nước ngoài vì họ tập trung chủ yếu vào người nước ngoài mua nhà cho phần lớn nhu cầu. Chuyên gia này chỉ rõ: “Do ít được tiếp cận thị trường nước ngoài, họ phải xoay trục hơn nữa để tập trung vào nhu cầu của khác hàng trong nước. Thông thường, điều này có nghĩa là sự thay đổi về giá cả, cũng như các điều khoản thanh toán và điều kiện bàn giao.”
Giám đốc điều hành công ty quản lý bất động sản DA&G ở Phnom Penh Dan Davies dự đoán rằng nhiều công ty địa ốc sẽ chịu tác động đòn bẩy, phụ thuộc nhiều vào thị trường nhà đầu tư Trung Quốc và sử dụng doanh số bán hàng như một cách tái đầu tư cho các dự án.
Ông cho biết ở Phnom Penh có khái niệm rõ ràng về việc các công ty bất động sản tái đầu tư hoặc đang dựa vào doanh số bán hàng “bằng cách đơn giản là lướt qua các trang web và kiểm tra hoạt động."
Ông Dan Davies phân tích: “Có rất nhiều ‘cần cẩu’ đứng im lìm trong khi các con đường lại yên tĩnh hơn. Tuy nhiên, có một số công ty bất động sản vẫn thực hiện giao kèo, cho dù tiến độ đang chậm lại với quan điểm cho rằng họ đã thực thi đầy đủ cam kết và thị trường rồi sẽ hồi phục trở lại. Khi đó, họ sẽ có lợi thế để bán các căn đã hoàn thiện hơn là bán bớt phần lớn kế hoạch.”
Giám đốc điều hành (CEO) khu vực của công ty Keller Williams Campuchia kiêm CEO Khmer Real Estate Co Ltd ông Kim Heang cho biết rất khó để đánh giá liệu các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc bị ảnh hưởng ở Campuchia có thể hoàn thành dự án của họ hay không, vì có nhiều loại nhà phát triển. Mặc dù các cuộc thảo luận trong ngành suy đoán rằng có thể có ít nhà phát triển Trung Quốc đầu tư hoặc hoàn thành các dự án ở Campuchia, song ông nhấn mạnh rằng họ sẽ tiếp tục đến và sẽ hoàn thành các dự án của mình vì Campuchia có thể là thiên đường và ngôi nhà thứ hai cho đầu tư của họ.
Liên quan đến vấn đề này, ông thừa nhận rằng Yuetai Group đã gặp vấn đề về tài chính ngay từ đầu và nhiều người đã biết về điều đó. CEO này cho biết: “Đây không phải là tin tốt lành cho chúng ta và ngành bất động sản Campuchia. Tuy nhiên, chúng ta buộc phải chấp nhận.” Tác động đến thị trường địa phương là không tiêu cực vì phần lớn khách mua không phải là người Campuchia.
CEO Kim Heang kết luận: “Sớm hay muộn thì cũng sẽ có những công ty lớn thay thế, hoặc tiếp quản lại các dự án của Yuetai Group.” Chuyên gia này quả quyết rằng những công ty bất động sản mới sẽ tiếp quản quyền kiểm soát dự án của những công ty Trung Quốc nếu họ phá sản./.