Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có nhiều sự thay đổi về quy định đối với việc thu hồi đất, giao đất, song vẫn có nhiều ý kiến cho rằng việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp để thực hiện dự án cung cấp dịch vụ liên quan đến lĩnh vực y tế, giáo dục còn gặp khó khăn, nhất là trong bối cảnh giá đất thương mại dịch vụ gần đây đang ở mức cao.
Trao đổi với phóng viên xoay quanh nội dung trên, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết bộ sẽ tiếp tục rà soát, kiểm tra, xử lý kịp thời những vướng mắc để có thể tiếp tục điều chỉnh các chính sách liên quan nhằm triển khai tốt nhất Luật Đất đai 2024 trong thời gian tới.
Quyền thế chấp được thể hiện đầy đủ trong luật
- Đầu tiên, xin ông cho biết việc thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, đã được Luật Đất đai 2024 quy định ra sao để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chi tiết về quyền thế chấp của tổ chức kinh tế đối với từng hình thức sử dụng đất.
Theo đó tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; cũng như tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (điểm b, điều 34 của luật).
Ngăn bỏ cọc đấu giá đất: Cần tăng mức ký quỹ gắn với bồi thường khi bỏ cọc
Nhiều ý kiến cho rằng để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc sau đấu giá, cần tăng mức ký quỹ, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá đồng thời có các chế tài đi kèm để xử lý, răn đe.
Việc thực hiện thế chấp theo các quy định nêu trên phải đáp ứng các điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật...
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã có hệ thống pháp lý tương đối đầy đủ để các doanh nghiệp thực hiện quyền thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Riêng việc thế chấp khi huy động trái phiếu có tài sản đảm bảo là bất động sản không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai mà thuộc phạm vi của Luật các tổ chức tín dụng.
Tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận đất đai
- Tuy nhiên gần đây vẫn có ý kiến cho rằng việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp để thực hiện các dự án cung cấp dịch vụ liên quan đến lĩnh vực y tế, giáo dục vẫn còn gặp khó khăn. Ông có ý kiến như thế nào về vấn đề này?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; phát triển hạ tầng kinh tế-xã hội theo hướng hiện đại; thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa (trong 31 trường hợp cụ thể nêu tại điều 79 của luật này) mà không phân biệt nguồn vốn đầu tư trong hay ngoài ngân sách nhà nước, trong đó có các dự án lĩnh vực giáo dục, y tế, thể dục thể thao...
Ngoài ra, Luật Đất đai cũng cho phép thực hiện giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (theo quy định tại điều 79) mà không sử dụng vốn đầu tư công.
Luật cũng cho phép các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại điều 79 mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất, thì được sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, các dự án cung cấp dịch vụ lĩnh vực y tế, giáo dục đã thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 mà hoàn toàn không có sự phân biệt trong nguồn vốn đầu tư.
- Ông có thể nói rõ hơn về các phương thức tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư trong lĩnh vực y tế, giáo dục?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Luật Đất đai 2024 quy định các phương thức tiếp cận đất đai đối với các dự án (trong đó có dự án lĩnh vực y tế, giáo dục) rất linh hoạt, phụ thuộc vào tình hình thực tế triển khai thực hiện, vừa có phương thức mang tính hỗ trợ, thúc đẩy đầu tư như giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Luật cũng có những phương thức mang nguyên tắc thị trường, dựa trên sự cạnh tranh của các doanh nghiệp, đảm bảo tính công bằng, minh bạch (như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất), vừa có phương thức tạo sự chủ động cho doanh nghiệp (thoả thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất).
Như vậy theo Luật Đất đai, việc tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực y tế, giáo dục theo hướng mở rộng hơn, tạo ra được môi trường công khai, minh bạch, công bằng và thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai, có đất để thực hiện các dự án nhằm phát triển kinh tế-xã hội của địa phương, phù hợp với chủ trương, đường lối, chính sách pháp luật Nhà nước.
Bộ sẽ tiếp tục kiểm tra, xử lý kịp thời vướng mắc
- Vậy quan điểm của ông thế nào khi một số ý kiến cho rằng Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định giá đất thương mại dịch vụ để tính tiền thuế là sử dụng giá đất ở cùng khu vực, vị trí nhân với 70-80%, dẫn đến giá đất thương mại dịch vụ ở mức cao, gây khó cho doanh nghiệp?
Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất. Cụ thể tại điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong bảng giá đất do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Trước đây, thực hiện Luật Đất đai 2013, theo quy định tại khoản 1 điều 11 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn là hai nội dung bắt buộc trong bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Ngoài ra, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ cũng chỉ cho phép đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới được căn cứ vào giá đất ở so với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất.
Như vậy, cả Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai 2024 đều không có quy định xác định giá đất thương mại dịch vụ dựa trên giá đất ở mà bắt buộc quy định cụ thể giá của loại đất này trong Bảng giá đất...
Việc xuất hiện tình trạng nêu trên có thể do quá trình tổ chức thực hiện trong triển khai thi hành. Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục ghi nhận, tiếp thu và quan tâm lưu ý nội dung này để rà soát, kiểm tra, xử lý kịp thời những vướng mắc để có thể tiếp tục điều chỉnh các chính sách liên quan nhằm triển khai tốt nhất Luật Đất đai 2024 trong thời gian tới./.
- Trân trọng cám ơn Thứ trưởng!
