Tọa đàm “Quản lý nhà chung cư cao tầng - thực trạng và giải pháp,” tổ chứcngày 2/11, nhằm trao đổi, đánh giá và đề xuất kiến nghị những nội dung cần thiếtđể hoàn thiện dự thảo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.
Từ ý kiến của các nhà chuyên môn cho thấy, nhiều quy định liên quan đến quảnlý chung cư còn chưa phù hợp với thực tế nên đã phát sinh khiếu kiện. Song, quantrọng là người chủ của chung cư cần có sự thay đổi về ý thức, hiểu rõ tráchnhiệm của chính mình và chính quyền địa phương không thể đứng ngoài cuộc.
Ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết do quá trình pháttriển nhà chung cư trên địa bàn thành phố tương đối nhanh và có nhiều thay đổiso với thời kỳ trước, trong khi một số quy định của pháp luật trong Luật Nhà ởcộng với nhận thức của một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý và một bộ phận ngườidân còn hạn chế, nên trong thời gian qua đã xảy ra một số vướng mắc trong quátrình quản lý hoặc xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư.
Theo ông Hùng, để giải quyết những tồn tại này, Hà Nội cần phải thực hiệnđồng bộ một số giải pháp như nghiên cứu, thống kê các vướng mắc, khiếu kiện,tranh chấp liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó đối chiếu vớicác quy định hiện hành của pháp luật để tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung,hoàn thiện các quy định của pháp luật.
Trước mắt, trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở cần phải ban hành quy chế quản lýsử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo hướng: chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhàchung cư (được chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền đặt hàng quản lý) chịutrách nhiệm quản lý sử dụng, vận hành có sự phối hợp giám sát của Ban quản trịnhà chung cư và chính quyền địa phương nơi có nhà chung cư.
Cùng với đó, đối với quận, huyện có nhà chung cư cần chủ động phối hợp vớichủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành để tháo gỡ tranh chấp, vướng mắc của ngườidân. Đồng thời, tuyên truyền, hướng dẫn để người dân nắm rõ được các quy địnhcủa thành phố liên quan đến việc quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư. Đối vớinhững vi phạm đã được pháp luật quy định và có chế tài xử lý, Ủy ban Nhân dâncác quận, huyện cần tổ chức kiểm tra để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, nhằmthiết lập trật tự, kỷ cương trong quản lý sử dụng nhà ở chung cư.
Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, nguyên Thứ trưởng BộXây dựng nhận định rằng vấn đề quản lý chung cư không đơn giản, cần thống nhấtquan điểm và trong lúc chờ đợi sự thay đổi của Luật Nhà ở cần có quy định cụ thểcủa từng địa phương, đặc biệt là thành phố Hà Nội.
Nhưng tiến sỹ Liêm không đồng tình với quan điểm giao chủ đầu tư chịu tráchnhiệm quản lý chung cư như hiện nay mà các quận, huyện phải chịu trách nhiệm vềquản lý chung cư. Thành phố cần có chỉ thị về vấn đề này và cần có các mẫu hợpđồng, sổ tay chung cư để người dân dễ hiểu. Ban quản lý chung cư, đại diện chodân phải tham gia những khóa học về quản lý chung cư, bởi thực tế cơ quan quảnlý chưa nắm được nguyên lý: chủ tài sản phải có quyền và trách nhiệm quản lý tàisản của mình; chung cư là tài sản đặc thù gồm quyền tài sản riêng và tài sảnchung.
Theo tiến sỹ Liêm, Luật cần có quy định chi tiết để chung cư lúc nào cũngcó người quản, kể cả giai đoạn chưa có hội nghị chung cư. Đặc biệt phải nêu rõcác phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư.
Người mua phải xem kỹđể khi đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện điều lệ tạm thời. Một trong haiđiều kiện là khi 1/2 chung cư được bán hoặc được sử dụng, chủ đầu tư phải cótrách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư. Qua đó lập ra ban quảnlý chung cư với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyềnhạn, không thực hiện đúng trách nhiệm. Tổ chức đấu thầu để chọn đơn vị quản lý.Việc bàn giao từ đơn vị quản lý tiền kỳ sang đơn vị quản lý chính thức cũng đượcpháp luật quy định. Điều lệ quản lý và dự thảo phí quản lý phải đưa ra hội nghịchung cư. Phí phụ thuộc vào phương án quản lý, sử dụng dịch vụ, tần suất... màcư dân chọn theo đa số.
Đánh giá về vấn đề này, ông Đỗ Xuân Anh, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nộicho rằng các quy định của Hà Nội đang đi đúng hướng, không khác biệt với nhữngnguyên lý căn bản nhưng thực tế lại chưa đi vào cuộc sống. Phải chăng là do hệthống pháp luật chưa đầy đủ, thiếu thống nhất và hiểu biết pháp luật. Nhiều chủđầu tư nước ngoài đã áp dụng các điều khoản rất chặt chẽ nhưng vẫn bất ổn vì ứngxử của người dân trong quá trình sử dụng.
Khi bàn giao nhà xong, người dân sửa chữa tùm lum, quản lý không xuể, xử lýkhông dễ dàng. Do đó cần phải thay đổi cách ứng xử trong chung cư và cần có thờikỳ quá độ chuyển giao để hoàn chỉnh cơ sở pháp lý một cách đồng bộ. Các quận,huyện chưa dám phê duyệt chính thức cho các ban quản trị vì còn thiếu những căncứ cần thiết. Lúc thị trường trầm lắng là cơ hội để "trầm lại", đưa ra giảipháp, cơ sở pháp lý...
Bày tỏ sự băn khoăn về tính pháp lý của ban quản trị, ông Cao Tiến Đạt, Giámđốc Công ty Xây dựng số 5 (chủ đầu tư tòa nhà 101 Láng Hạ) cho rằng ban quản trịcần phải có đủ phẩm chất, xây dựng được kế hoạch quản lý, sửa chữa cả “vòng đời”của tòa nhà. Tư cách pháp nhân của ban quản trị phải làm cho rõ. Hiện nay, khixảy ra những vấn đề phức tạp chủ đầu tư vẫn phải “gánh” trong khi ban quản trịchỉ lo phân định sở hữu chung riêng, lo mặc cả phí sao cho rẻ.
Cũng từ thực tế triển khai quản lý thí điểm nhà chung cư tại khu TrungHòa-Nhân Chính, Tổng Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viênQuản lý và Phát triển nhà Hà Nội Nguyễn Đức Sơn kiến nghị phải tính đến bài toánquy hoạch, thiết kế nhà chung cư vì bức xúc nhiều nhất của người dân là thiếu hạtầng xã hội. Trước mắt phải giải quyết chỗ đỗ xe, đảm bảo sinh hoạt xã hội củacư dân, đặc biệt là nhà cộng đồng.
Tầng một phải dành để phục vụ cư dân trong chính tòa nhà và lợi nhuận thuđược từ cho thuê để bù đắp chi phí. Còn hạ tầng kỹ thuật gồm cả vườn hoa, câyxanh, cấp thoát nước, chiếu sáng... người dân đề nghị bàn giao cho cơ quan quảnlý chuyên ngành, ban quản trị chỉ quản lý bên trong tòa nhà. Cũng theo ông Sơn,phải có quỹ bảo trì (2%) đối với tất cả các loại nhà dù kinh doanh, tái định cưhay nhà ở xã hội.
Về mối quan hệ với chính quyền địa phương, ông Sơn cho biết trên thực tế,phường, quận không phối hợp với cơ quản lý nhà trong công tác quản lý chung cưnhư ngăn chặn việc cơi nới, xây chuồng cọp,... Chỉ đến khi sai phạm quá lớn,thành phố có ý kiến thì phường, quận mới tham gia. Không chỉ chung cư thươngmại, ngay cả những chung cư trong chương trình phát triển nhà ở xã hội cũng đãphát sinh những vấn đề rất phức tạp.
Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở thuộc Sở Xây dựng cho biếtqua những vụ việc mua-bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội tại Ngô Thì Nhậm và khu đôthị mới Việt Hưng cho thấy có “lỗ hổng” trong quản lý. Các thông tư, quy địnhcủa Bộ Xây dựng mới đề cập đến điều kiện mua, thuê nhà nhưng sau đó trách nhiệmcủa ai thì chưa rõ. Ai sẽ là người quản suốt 10 năm trời để đảm bảo nhà ở xã hộiđược sử dụng đúng mục đích. Trình tự, thủ tục xử lý, cưỡng chế thu hồi với cáctrường hợp bán, cho ở nhờ, cho thuê nhà ở xã hội ra sao (?).
Từ thực trạng quản lý nhà chung cư tại Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởngCục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho rằng để giảiquyết mẫu thuẫn trong các chung cư, quan trọng là phải công khai để dân biết mọikhoản thu, chi; phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích chung, riêng. Vì cònnhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù chủ đầu tư có phải bù lỗ cho việc quảnlý, vận hành, người dân vẫn không tin.
Thừa nhận, một số quy định liên quan đến quản lý chung cư còn bất cập, ông Hàcho biết, trong năm 2013, quy định liên quan đến nhà chung cư sẽ được xem xét,sửa đổi khi Bộ Xây dựng nghiên cứu điều chỉnh một số quy định của Luật Nhà ở. Dựkiến, quỹ bảo trì sẽ không giao cho ban quản trị quản lý mà chính quyền địaphương sẽ phụ trách vì giá trị của quỹ này rất lớn./.
Từ ý kiến của các nhà chuyên môn cho thấy, nhiều quy định liên quan đến quảnlý chung cư còn chưa phù hợp với thực tế nên đã phát sinh khiếu kiện. Song, quantrọng là người chủ của chung cư cần có sự thay đổi về ý thức, hiểu rõ tráchnhiệm của chính mình và chính quyền địa phương không thể đứng ngoài cuộc.
Ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết do quá trình pháttriển nhà chung cư trên địa bàn thành phố tương đối nhanh và có nhiều thay đổiso với thời kỳ trước, trong khi một số quy định của pháp luật trong Luật Nhà ởcộng với nhận thức của một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý và một bộ phận ngườidân còn hạn chế, nên trong thời gian qua đã xảy ra một số vướng mắc trong quátrình quản lý hoặc xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư.
Theo ông Hùng, để giải quyết những tồn tại này, Hà Nội cần phải thực hiệnđồng bộ một số giải pháp như nghiên cứu, thống kê các vướng mắc, khiếu kiện,tranh chấp liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó đối chiếu vớicác quy định hiện hành của pháp luật để tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung,hoàn thiện các quy định của pháp luật.
Trước mắt, trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở cần phải ban hành quy chế quản lýsử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo hướng: chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhàchung cư (được chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền đặt hàng quản lý) chịutrách nhiệm quản lý sử dụng, vận hành có sự phối hợp giám sát của Ban quản trịnhà chung cư và chính quyền địa phương nơi có nhà chung cư.
Cùng với đó, đối với quận, huyện có nhà chung cư cần chủ động phối hợp vớichủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành để tháo gỡ tranh chấp, vướng mắc của ngườidân. Đồng thời, tuyên truyền, hướng dẫn để người dân nắm rõ được các quy địnhcủa thành phố liên quan đến việc quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư. Đối vớinhững vi phạm đã được pháp luật quy định và có chế tài xử lý, Ủy ban Nhân dâncác quận, huyện cần tổ chức kiểm tra để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, nhằmthiết lập trật tự, kỷ cương trong quản lý sử dụng nhà ở chung cư.
Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, nguyên Thứ trưởng BộXây dựng nhận định rằng vấn đề quản lý chung cư không đơn giản, cần thống nhấtquan điểm và trong lúc chờ đợi sự thay đổi của Luật Nhà ở cần có quy định cụ thểcủa từng địa phương, đặc biệt là thành phố Hà Nội.
Nhưng tiến sỹ Liêm không đồng tình với quan điểm giao chủ đầu tư chịu tráchnhiệm quản lý chung cư như hiện nay mà các quận, huyện phải chịu trách nhiệm vềquản lý chung cư. Thành phố cần có chỉ thị về vấn đề này và cần có các mẫu hợpđồng, sổ tay chung cư để người dân dễ hiểu. Ban quản lý chung cư, đại diện chodân phải tham gia những khóa học về quản lý chung cư, bởi thực tế cơ quan quảnlý chưa nắm được nguyên lý: chủ tài sản phải có quyền và trách nhiệm quản lý tàisản của mình; chung cư là tài sản đặc thù gồm quyền tài sản riêng và tài sảnchung.
Theo tiến sỹ Liêm, Luật cần có quy định chi tiết để chung cư lúc nào cũngcó người quản, kể cả giai đoạn chưa có hội nghị chung cư. Đặc biệt phải nêu rõcác phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư.
Người mua phải xem kỹđể khi đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện điều lệ tạm thời. Một trong haiđiều kiện là khi 1/2 chung cư được bán hoặc được sử dụng, chủ đầu tư phải cótrách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư. Qua đó lập ra ban quảnlý chung cư với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyềnhạn, không thực hiện đúng trách nhiệm. Tổ chức đấu thầu để chọn đơn vị quản lý.Việc bàn giao từ đơn vị quản lý tiền kỳ sang đơn vị quản lý chính thức cũng đượcpháp luật quy định. Điều lệ quản lý và dự thảo phí quản lý phải đưa ra hội nghịchung cư. Phí phụ thuộc vào phương án quản lý, sử dụng dịch vụ, tần suất... màcư dân chọn theo đa số.
Đánh giá về vấn đề này, ông Đỗ Xuân Anh, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nộicho rằng các quy định của Hà Nội đang đi đúng hướng, không khác biệt với nhữngnguyên lý căn bản nhưng thực tế lại chưa đi vào cuộc sống. Phải chăng là do hệthống pháp luật chưa đầy đủ, thiếu thống nhất và hiểu biết pháp luật. Nhiều chủđầu tư nước ngoài đã áp dụng các điều khoản rất chặt chẽ nhưng vẫn bất ổn vì ứngxử của người dân trong quá trình sử dụng.
Khi bàn giao nhà xong, người dân sửa chữa tùm lum, quản lý không xuể, xử lýkhông dễ dàng. Do đó cần phải thay đổi cách ứng xử trong chung cư và cần có thờikỳ quá độ chuyển giao để hoàn chỉnh cơ sở pháp lý một cách đồng bộ. Các quận,huyện chưa dám phê duyệt chính thức cho các ban quản trị vì còn thiếu những căncứ cần thiết. Lúc thị trường trầm lắng là cơ hội để "trầm lại", đưa ra giảipháp, cơ sở pháp lý...
Bày tỏ sự băn khoăn về tính pháp lý của ban quản trị, ông Cao Tiến Đạt, Giámđốc Công ty Xây dựng số 5 (chủ đầu tư tòa nhà 101 Láng Hạ) cho rằng ban quản trịcần phải có đủ phẩm chất, xây dựng được kế hoạch quản lý, sửa chữa cả “vòng đời”của tòa nhà. Tư cách pháp nhân của ban quản trị phải làm cho rõ. Hiện nay, khixảy ra những vấn đề phức tạp chủ đầu tư vẫn phải “gánh” trong khi ban quản trịchỉ lo phân định sở hữu chung riêng, lo mặc cả phí sao cho rẻ.
Cũng từ thực tế triển khai quản lý thí điểm nhà chung cư tại khu TrungHòa-Nhân Chính, Tổng Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viênQuản lý và Phát triển nhà Hà Nội Nguyễn Đức Sơn kiến nghị phải tính đến bài toánquy hoạch, thiết kế nhà chung cư vì bức xúc nhiều nhất của người dân là thiếu hạtầng xã hội. Trước mắt phải giải quyết chỗ đỗ xe, đảm bảo sinh hoạt xã hội củacư dân, đặc biệt là nhà cộng đồng.
Tầng một phải dành để phục vụ cư dân trong chính tòa nhà và lợi nhuận thuđược từ cho thuê để bù đắp chi phí. Còn hạ tầng kỹ thuật gồm cả vườn hoa, câyxanh, cấp thoát nước, chiếu sáng... người dân đề nghị bàn giao cho cơ quan quảnlý chuyên ngành, ban quản trị chỉ quản lý bên trong tòa nhà. Cũng theo ông Sơn,phải có quỹ bảo trì (2%) đối với tất cả các loại nhà dù kinh doanh, tái định cưhay nhà ở xã hội.
Về mối quan hệ với chính quyền địa phương, ông Sơn cho biết trên thực tế,phường, quận không phối hợp với cơ quản lý nhà trong công tác quản lý chung cưnhư ngăn chặn việc cơi nới, xây chuồng cọp,... Chỉ đến khi sai phạm quá lớn,thành phố có ý kiến thì phường, quận mới tham gia. Không chỉ chung cư thươngmại, ngay cả những chung cư trong chương trình phát triển nhà ở xã hội cũng đãphát sinh những vấn đề rất phức tạp.
Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở thuộc Sở Xây dựng cho biếtqua những vụ việc mua-bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội tại Ngô Thì Nhậm và khu đôthị mới Việt Hưng cho thấy có “lỗ hổng” trong quản lý. Các thông tư, quy địnhcủa Bộ Xây dựng mới đề cập đến điều kiện mua, thuê nhà nhưng sau đó trách nhiệmcủa ai thì chưa rõ. Ai sẽ là người quản suốt 10 năm trời để đảm bảo nhà ở xã hộiđược sử dụng đúng mục đích. Trình tự, thủ tục xử lý, cưỡng chế thu hồi với cáctrường hợp bán, cho ở nhờ, cho thuê nhà ở xã hội ra sao (?).
Từ thực trạng quản lý nhà chung cư tại Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởngCục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho rằng để giảiquyết mẫu thuẫn trong các chung cư, quan trọng là phải công khai để dân biết mọikhoản thu, chi; phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích chung, riêng. Vì cònnhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù chủ đầu tư có phải bù lỗ cho việc quảnlý, vận hành, người dân vẫn không tin.
Thừa nhận, một số quy định liên quan đến quản lý chung cư còn bất cập, ông Hàcho biết, trong năm 2013, quy định liên quan đến nhà chung cư sẽ được xem xét,sửa đổi khi Bộ Xây dựng nghiên cứu điều chỉnh một số quy định của Luật Nhà ở. Dựkiến, quỹ bảo trì sẽ không giao cho ban quản trị quản lý mà chính quyền địaphương sẽ phụ trách vì giá trị của quỹ này rất lớn./.
Minh Nghĩa (TTXVN)
