Bộ Xây dựng cho rằng: Thông tư 16 không gây thiệt hại cho người muaTrong thời gian vừa qua, dư luận hết sức quan tâm tới việc Thông tư 16/2010/TT-BXD bị Cục kiểm tra văn bản, Bộ Tư Pháp “tuýt còi” về tính pháp lý của mình. Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, văn bản này đã “nhập nhèm” khi đánh đồng sở hữu chung riêng và buộc người mua phải bỏ tiền cho những giá trị mình không được sở hữu.
Tuy nhiên, theo quan điểm vừa được Bộ Xây dựng đưa ra, Thông tư này hoàn toàn không gây thiệt hại về quyền lợi đối với người mua nhà; đặc biệt không có việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.
Người mua không bị thiệt hại?
Trước một loạt câu hỏi được dư luận và báo chí đặt ra trong thời gian qua về Thông tư 16, tối muộn ngày 28/2, Bộ Xây dựng đã chính thức gửi văn bản trả lời các vấn đề liên quan.
Về cách tính diện tích căn hộ, theo Bộ Xây dựng, tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định: "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.)"
“Hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn là hướng dẫn về kỹ thuật mang tính quy ước để xác định giá bán và cần phải được Bên bán và Bên mua thỏa thuận trong hợp đồng để tránh khiếu kiện sau này," văn bản nêu rõ.
Với lý giải như trên, Bộ Xây dựng khẳng định: Cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ, hộp kỹ thuật... đã được pháp luật (Luật Nhà ở) quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.
Bên cạnh đó, Bộ này cũng nêu rõ quan điểm: Về bản chất, Thông tư 16 không hề “quy định bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận.” Bởi giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ thì phải ghi rõ vào trong hợp đồng mua bán.
Bộ Xây dựng cũng khẳng định, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho Bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.
Nguyên nhân chính được đưa ra là: Về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…) cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có.)
“Vì vậy, dù tính theo cách nào thì tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi và người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi,” Bộ Xây dựng khẳng định.
Căn cứ vào thực tế thị trường?
Lý giải thêm về việc ban hành Thông tư 16, Bộ Xây dựng cho hay: Việc ban hành thông tư trên là căn cứ vào tình hình thực tế.
Trước năm 1994 (thời điểm Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở được Chính phủ ban hành) thì ở nước ta chưa có thị trường nhà ở và Nhà nước cũng chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định về mua bán nhà ở theo cơ chế thị trường.
Tiếp đó, từ năm 1994 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) thì Nhà nước chỉ có hướng dẫn cụ thể về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP; còn việc mua bán nhà ở thương mại vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Trong giai đoạn này, một số doanh nghiệp kinh doanh nhà ở đều thực hiện bán căn hộ chung cư theo cách tính diện tích từ tim tường (Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD, Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX, Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng UDIC…)
Sau khi Luật Nhà ở được ban hành và Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 26/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì mẫu hợp đồng mua bán nhà ở được ban hành kèm theo Nghị định này cũng không có hướng dẫn cụ thể diện tích sàn căn hộ được tính như thế nào. Việc không có hướng dẫn cụ thể vấn đề này và đặc biệt trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không nêu rõ diện tích sàn căn hộ được tính như thế nào đã dẫn đến thực trạng là các bên khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giai đoạn này là rất tùy tiện, thậm chí có hợp đồng ghi diện tích căn hộ được tính theo kích thước phủ bì, trong hợp đồng này cũng không nêu rõ diện tích sàn được tính theo cách nào. Do đó đã dẫn đến tranh chấp mà không có cơ sở để giải quyết về diện tích căn hộ.
Trong thời gian này Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều khiếu nại của người dân, các chủ đầu tư và đề nghị của các Sở Xây dựng địa phương cần có hướng dẫn cụ thể về cách tính diện tích căn hộ, nhất là đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
“Nhiều người mua nhà không nắm rõ quy định của pháp luật cũng như quyền của mình mà pháp luật đã quy định nên không yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cách tính diện tích sàn căn hộ. Có chủ đầu tư cũng lợi dụng tình trạng sốt nóng của thị trường mà ép người mua phải thỏa thuận ý chí chủ quan của mình,” Bộ Xây dựng nhận định.
Trước đó, tại buổi họp báo do Văn phòng Chính Phủ tổ chức chiều 28/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Nguyễn Trần Nam khẳng định, việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD là không trái với luật nhà ở năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính Phủ về hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
Thứ trưởng cũng cho hay: Việc xảy ra tranh chấp là do khâu tuyên truyền, phổ biến giải thích chưa triệt để. Ngoài ra, việc thực thi pháp luật của một số doanh nghiệp không minh bạch theo quy định hiện hành, cụ thể là trong hợp đồng ghi không rõ ràng.
"Nhưng hợp đồng nào trái với Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trái với thông tư 16/2010/TT-BXD sẽ phải bị xử lý," ông Nam nói.
Tuy nhiên, trong thực tế, chính những điểm "mập mờ" của Thông tư 16 đã tạo ra những kẽ hở để chủ đầu tư "bắt chẹt" khách hàng trong việc tính toán giá trị bất động sản. Riêng tại Keangnam, theo kết quả trưng cầu giám định, toàn bộ diện tích phần sở hữu chung đã được Keangnam phân chia và cộng vào diện tích của các căn hộ bán cho khách hàng. Trung bình mỗi căn hộ phải thanh toán khoảng 15% diện tích thuộc sở hữu chung. Như vậy, khoản lợi nhuận "nhờ" Thông tư 16 mà chủ đầu tư được hưởng hoàn toàn không phải nhỏ./.
