Theo nhận định của Tập đoàn CBRE, năm 2013, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng có nhiều dấu hiệu tích cực như lượng bán căn hộ tăng lên, hàng tồn kho cải thiện đáng kể, trong khi giao dịch đất nền và tỷ lệ cho thuê văn phòng cũng tăng mạnh.
Theo CBRE, những yếu tố quan trọng làm nên tín hiệu đáng mừng trên là nhờ thị trường bất động sản được hỗ trợ bởi nhiều chính sách của Nhà nước.
Cụ thể: Chính phủ tung ra gói kích cầu 30.000 tỷ đồng nhằm cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội; Luật đất đai sửa đổi được thông qua; dự thảo về quyền sở hữu của người nước ngoài đối với bất động sản; tỷ lệ nắm giữ tối đa trong các công ty niêm yết; giảm thuế; tăng mức lương tối thiểu...
Số lượng bán căn hộ tăng, tồn kho giảm
Khảo sát thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 4/2013 của CBRE cho thấy, các sự kiện chào bán, động thổ, khai trương nhà mẫu diễn ra liên tục với 2.702 căn hộ được chào bán, tăng 70,5% so với quý trước và 203,6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tính cả năm 2013, có hơn 6.110 căn hộ chào bán, tăng 83,5% so với cùng kỳ năm trước. Tiêu biểu như Công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại và xây dựng Lê Thành chào bán hơn 350 căn, với giá bán 632 USD/m2 tại quận Tân Phú; Tập đoàn Đất Xanh chào bán 300 căn có giá 536 USD/m2 tại quận Thủ Đức; Tập đoàn Novaland chào bán hơn 390 căn với giá bán từ 978 đến 1.256 USD/m2 tại quận 2; Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long chào bán hơn 210 căn, với mức giá từ 943-1.132 USD/m2 tại quận 7; Tập đoàn Hưng Thịnh chào bán hơn 590 căn, có gài bán 615 USD tại quận Thủ Đức...
Lượng căn hộ bán được trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng. Ước tính, trong quý 4/2013 lượng giao dịch tăng 40,4% so với quý trước và 53,8% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 2.000 căn. Hầu hết giao dịch thành công thuộc phân khúc bình dân (chiếm khoảng 49%). Tình hình kinh tế cải thiện, chương trình bán hàng hấp dẫn và giá cả hợp lý hơn là nguyên nhân chính cho sự tăng trưởng mạnh này.
Giá trung bình trong quý 4/2013 thay đổi rất ít so với quý trước. Giá căn hộ hộ bình dân giảm còn 630 USD/m2. Đây là lần đầu tiên giá chào bán sơ cấp của phân khúc bình dân biến động nhiều hơn so với các phân khúc khác.
Bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho rằng, đây là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận mức giảm nhiều vì một số dự án được hỗ trợ từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Ngoài ra, một số chủ đầu tư chấp nhận việc bán được nhiều còn hơn là bán giá cao nhưng số lượng thấp.
Theo Công ty Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ thị trường căn hộ để bán tại Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 4/2013 là 11%, giảm nhẹ 1 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 3,2 điểm phần trăm theo năm. Trong quý 4/2013, có khoảng 1.660 căn được giao dịch, tăng 48% so với cùng kỳ năm trước, nâng tổng số căn được hấp thụ cả năm 2013 là 5.800, tăng 46% so với năm trước.
Giai đoạn 2014-2017, ước tính có hơn 59.900 căn hộ từ 94 dự án dự kiến hoàn thành, trong đó 81% sẽ hoàn thiện từ năm 2016 trở đi. Trong 2 quý tới của năm nay, nguồn cung của Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến có thêm hơn 1.200 căn hộ.
CBRE dự đoán, thị trường căn hộ bán ra trong năm nay tại Thành phố Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ tốt hơn năm 2013. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào các yếu tố hỗ trợ như giá bán hợp lý, sản phẩm phù hợp với thị trường và dự án có tiến độ xây dựng tốt. Các chủ đầu tư cũng thận trọng trong việc chào bán và người mua rất thận trọng khi mua.
Năm nay, dự kiến năm quận , huyện có số dự án bán nhiều nhất gồm Tân Bình (chiếm tỷ trọng 13,1%), quận 2 (9,9%), quận 7 (9,9%), quận 8 (8,3%) và huyện Nhà Bè (7,8%). Trong khi đó, năm quận, huyện dự kiến có số dự án hoàn thành nhiều nhất gồm Bình Tân (14,7%), quận 7 (13,6%), Tân Phú (12,6%), quận 2 (9,6%) và huyện Bình Chánh (8,9%).
Cũng theo CBRE, phân khúc trung cấp cho thấy một sự cải thiện nhờ mức giá mềm hơn. Không tính các dự án chào bán trong năm 2013, lượng căn hộ tồn kho liên tục giảm xuống, tính đến quý 4/2013, lượng căn hộ tồn kho giảm 7,9% so với quý trước và 16,6% sovới cùng kỳ năm trước. Hầu hết hàng tồn kho nằm các dự án chưa hoàn thành.
CBRE cho rằng, thị trường căn hộ để bán trong năm nay có lợi cho người mua, việc luân chuyển vốn sẽ là yếu tố then chốt, chi phí cơ hội sẽ được xem xét và nhiều chủ đầu tư sẽ không muốn bỏ lỡ cơ hội đầu tư trong năm này. Do đó, những chủ đầu tư này sẽ tích cực đưa ra mức giá và lịch thanh toán hấp dẫn nhằm bán sản phẩm.
Luật đất đai sửa đổi đề xuất việc bán hàng không thông qua sàn giao dịch bất động sản và một số chủ đầu tư có thể dễ dàng bán sản phẩm bình dân thông qua đội ngũ nhân viên của mình dẫn đến một số sàn giao dịch mua sỉ mua cả khối hay một số sàn căn hộ để phân phối lại trên thị trường.
Dự tính, số căn hộ bán theo phân khúc trong năm nay như hạng cao cấp chiếm 36%, trung cấp chiếm 30% và bình dân chiếm 34%. Số căn hộ dự kiến hoàn thành trong năm nay theo phân khúc hạng sang là 1%, cao cấp là 18%, trung cấp là 28% và bình dân là 53%.
Giao dịch đất nền tăng mạnh, nhiều diện tích văn phòng được thuê
Theo báo cáo của Công ty SAVILLS Việt Nam, lượng giao dịch trong phân khúc đất nền quý 4/2013 tăng 228% so với quý trước và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.
Trong năm 2013, tổng số biệt thự, nhà liền kề được hấp thụ khoảng 200 căn, tăng mạnh 106% so với năm ngoái. Ngoài ra, đã có hơn 800 đất nền được chào bán, tăng 11% so với năm 2012.
Trong phân khúc này, Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng chiếm ưu thế với 70% số lượng giao dịch biệt thự và nhà liền kề trong năm 2013. Uy tín của chủ đầu tư và môi trường sống lý tưởng là nguyên nhân chính giúp Phú Mỹ Hưng thu hút khách mua. Đối với các dự án ngoài Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư đã tích cực giảm giá cho các căn còn lại chưa bán được.
Phân khúc đất nền tiếp tục được ưa chuộng do giá bán thấp hơn và linh hoạt trong việc xây dựng. Dự thảo quy chế về việc cho phép bán đất nền dự kiến sẽ thay đổi nguồn cung của thị trường nhà ở gắn liền với đất, đặc biệt là phân khúc đất nền.
Trong tám năm tới, dự kiến có khoảng 53.500 căn từ 136 dự án sẽ gia nhập thị trường. Huyện Củ Chi đứng đầu về nguồn cung diện tích 1.500ha tiếp đến là quận 9 với 1.300ha, Thủ Đức là 1.100ha, Tân Phú có 900ha. Riêng năm nay, khoảng 870 căn từ 7 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường, trong đó hơn 60% nguồn cung là biệt thự.
Theo CBRE, thị trường văn phòng thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có thêm 16.145m2 GFA được thuê mới trong quý cuối cùng của năm 2013. Mặc dù con số này thấp hơn so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước nhưng mức thuê mới lại tăng 44,6%. Tính cả năm 2013, 91.992 m2 diện tích văn phòng đã được thuê mới, chiếm 7,6% tổng số nguồn cung hiện hữu trên thị trường Thành phố Hồ Chí Minh.
Năm nay dự kiến sẽ có thêm 124.924m2 GFA văn phòng cho thuê mới trong đó h ơn một nửa sẽ dành cho chủ đầu tư sử dụng. Thị trường văn phòng cho thuê do đó sẽ không phải chịu nhiều áp lực từ việc tăng cung sắp tới và chủ nhà có khả năng giữ vững vị thế của mình./.
