Từ năm 2005 đến nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã từng 2 lần rơi vào tình cảnh “đóng băng,” dòng vốn chuyển sang chứng khoán, thanh khoản thị trường giảm mạnh, song cũng chỉ sau một thời gian ngắn, cục diện lại “đảo chiều.”
Đối chiếu dữ liệu thị trường bất động sản giai đoạn 2006-2009 và từ 2020 đến nay vừa được Batdongsan.com.vn công bố, cho thấy quý 1/2021 là giai đoạn có lượng tin đăng các loại hình bất động sản thấp do chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 và kỳ nghỉ Tết khá dài, tuy nhiên lượng người quan tâm vẫn tăng rất mạnh, lên tới 37%.
Thậm chí, tại nhiều địa phương, cơn “sốt” đất nền, đất dự án đã liên tục tăng “phi mã.”
Tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”
Với kinh nghiệm nhiều năm nghiên cứu thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhấn mạnh mặc dù đợt dịch COVID-19 gần đầy bùng phát vào cuối tháng 1/2021 (thời điểm trước Tết nguyên đán 15 ngày), nhưng tâm lý người tiêu dùng gần như không bị ảnh hưởng như các đợt bùng phát trước đó, nhu cầu tìm mua bất động sản vẫn có xu hướng gia tăng.
Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm (phản ánh nhu cầu thị trường) và lượng tin đăng (phản ánh nguồn cung) 30 ngày sau Tết âm lịch tăng mạnh so với 30 ngày trước Tết, lần lượt là 76% và 36%. So với thời điểm sau Tết năm 2020, lượt quan tâm bất động sản cũng tăng tới 43%. Điều này cho thấy thị trường địa ốc đã thích ứng dần với đại dịch COVID-19.
Không những vậy, sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản đã tái khởi động ngoạn mục với hàng loạt kế hoạch ra hàng, giao dịch tăng trở lại, tập trung ở loại hình đất nền.
Thực tế, thị trường bất động sản sôi động nhờ lực đẩy cộng hưởng từ nhiều yếu tố như: Tiền rẻ do lãi suất rất thấp (khoảng 3,5-5% tuỳ kỳ hạn); đông đảo nhà đầu tư F0 tham gia thị trường; thông tin quy hoạch được tung ra ồ ạt; tăng khung giá đất nhà nước,… từ đó gây ra những “cơn sốt” tại một số địa phương.
Đến tháng 3/2021, dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận chỉ số mức độ quan tâm bất động sản tăng cao nhất trong lịch sử hơn 10 năm qua. Số lượng nhà đầu tư F0 gia nhập thị trường bất động sản gia tăng đáng kể.
[Bộ Tài nguyên và Môi trường chấn chỉnh tình trạng 'sốt ảo' về giá đất]
Theo ghi nhận từ dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, các khu vực có lượt quan tâm tăng mạnh trải rộng từ Bắc vào Nam. Tính đến ngày 15/3, lượng quan tâm ở một số khu vực như Bắc Giang tăng 256%, Bắc Ninh tăng 113%, Hải Phòng tăng 84%, Quảng Ninh tăng 147%, Đà Nẵng tăng 35%, Lâm Đồng tăng 80%, Đồng Nai tăng 18%, Vũng Tàu tăng 43%, Long An tăng 57% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý là “cơn sốt” ăn theo thông tin hạ tầng, bởi trong khi có những nơi giá đất tăng dựa trên nhu cầu và tiềm năng thì cũng có nơi giá bị thổi lên với những tin đồn và có thể tác động tiêu cực tới thị trường.
Đơn cử như ở một số khu vực tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc,… đều là những địa phương có lợi thế phát triển bất động sản công nghiệp, nhiều khu công nghiệp được phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng, tạo ra hệ sinh thái, giá đất tăng là dựa trên nhu cầu thật.
Ngay như tại Hà Nội, thông tin về đề án quy hoạch sông Hồng đã làm gia tăng mức độ quan tâm tại một số khu vực ven sông như: Bãi Thượng Cát, Liên Mạc tăng 291%; các bãi Hoàng Mai, Thanh Trì 1, Thanh Trì 2 tăng 137%; bãi Long Biên-Cự Khối tăng 75%; bãi Bắc Cầu tăng 73%; bãi Tàm Xá-Xuân Canh tăng 27%...
Dẫn lại bức tranh thị trường bất động của giai đoạn 2006-2009, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay trước năm 2006, thị trường bất động sản “đóng băng,” dòng vốn chuyển sang chứng khoán. Tuy nhiên, sau đại hội Đảng năm 2006, nhiều tỉnh thành ban hành quy hoạch mới, nhiều khu đô thị, quy hoạch được điều chỉnh đã khiến thị trường tăng “nóng.” Thậm chí, có thời điểm, tăng trưởng tín dụng lên tới 40%...
Đến năm 2008, khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy ra, thị trường bất động sản lại xuất hiện nợ xấu, thanh khoản giảm. Cho đến năm 2008-2009, thị trường đóng băng, thanh khoản thị trường suy giảm mạnh gây nên tình trạng “vỡ bong bóng” bất động sản.
Đến năm 2020, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, kinh tế toàn cầu đã bị suy thoái, dòng vốn lại chuyển dịch sang chứng khoán, thị trường bất động sản trở nên ảm đạm, rơi vào tình thế “ngủ đông.” Tuy nhiên, từ tháng 1/2021, kinh tế dần phục hồi, nhiều thông tin quy hoạch mới được công bố, nhờ đó thanh khoản thị trường tăng, nhiều nơi xuất hiện “sốt” đất.
Ảnh minh họa. (Nguồn: Hùng Võ/Vietnam+) Theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, việc giá nhà đất, nhất là giá đất nền tăng cao một cách nhanh chóng tại các địa phương hiện nay đang tiềm ẩn rủi ro “bong bóng” cho thị trường bất động sản nói chung và cho thị trường đất nền nói riêng.
Cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất
Từ thực tế trên, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng bức tranh cơn “sốt” đất thời gian qua cho thấy dường như những điều kiện tương tự của thị trường đang lặp lại. Dù không thể dự đoán một cách chính xác nhưng có những điểm tương đồng, đó là “sóng” chứng khoán thường đến sau sóng bất động sản, tuy nhiên không có nghĩa toàn bộ rủi ro. Bởi lẽ, câu chuyện năm 2006-2007 có vấn đề mấu chốt là kiểm soát bằng tín dụng chưa thực sự tốt.
"Thực tế cho thấy thông thường các đợt sốt đất tạo ra sự thiệt hại cho những nhà đầu tư mới gia nhập thị trường do bị cuốn hút bởi sức nóng 'ảo,' khi mà có những khu vực nhà đầu tư tranh nhau mua nhưng trong 10 người thì có đến 7 người là 'đầu cơ,' đẩy giá lên. Do đó, các bên liên quan cần xem xét vấn đề này hết sức cẩn trọng, từ nhà đầu tư đến các cơ quan quản lý nhà nước để tránh những hệ lụy không đáng có," ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Theo quan điểm của lãnh đạo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tình trạng "sốt ảo" bất động sản phần lớn do nhiễu loạn thông tin. Khi có thông tin về quy hoạch hạ tầng, đô thị… ngay lập tức giới đầu cơ đã lợi dụng để tung tin, thổi giá. Do đó, biện pháp cần làm là phải xây dựng được dữ liệu quốc gia về giá đất, Nhà nước mới kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản, đưa về đúng giá trị thực.
Có chung quan điểm, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty bất động sản Thiên Khôi cho rằng việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽ góp phần giúp quy hoạch, định giá tốt hơn. Tuy vậy, ông Dũng cũng lưu ý rằng: “Việc nhà nước có sự tổng hợp chi tiết hơn là điều rất tốt, nhưng nó chủ yếu phù hợp cho việc nghiên cứu thị trường của các nhà đầu tư lớn. Còn đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ thì không thể làm điều đó.”
Ngoài ra, nhiều ý kiến chuyên gia bất động sản khi đề cập đến công cụ kiểm soát thị trường về lâu dài, cũng cho rằng biện pháp cần làm là phải xây dựng được dữ liệu quốc gia về giá đất. Chỉ có như vậy nhà nước mới có thể kiểm soát và điều tiết được thị trường, đưa giá đất về đúng giá trị thực.
Bên cạnh đó, với chính quyền, nếu xảy ra hiện tượng đầu cơ một cách bất hợp lý thì có thể tạm ngưng việc phân lô bán nền đất cũng như tạm ngưng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Phía địa phương cũng rất cần cung cấp những thông tin một cách chính xác, minh bạch về các dự án hạ tầng cơ sở trong khu vực sẽ triển khai cho người dân, những nhà kinh doanh có thể tham khảo, hiểu rõ tiềm năng của các bất động sản tại khu vực đó.
Về phía các nhà kinh doanh bất động sản, nhất thiết nên có sự nghiên cứu cẩn thận, có thể tham khảo thông tin từ các cơ quan nhà nước như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Ủy ban Nhân dân các cấp về những quy hoạch, kế hoạch đầu tư dự án hạ tầng.
Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có thể tham khảo giá trong thị trường thực tế trước đó và tại các khu vực ven nơi đang có “sốt” đất. Chỉ khi nghiên cứu chặt chẽ thì mới có thể đưa ra kế hoạch đầu tư, kiểm soát ngăn ngừa rủi ro bất động sản tốt nhất./.
